而记者从指南针地产调研机构获悉，目前，这种房产投资收益不断下滑的现象非常普遍，随着大连市区房价近年来的不断上涨，房地产投资越来越不划算。像刘先生这样的情况，其租售比已大大超过了国际公认的1：300的警戒线，其所购买房产的价格虚高成分明显。

　　据介绍，尽管今年5月份大连市内四区的房产租售比均有所下降，但投资收益仍不容乐观。其中，中山区的租售比相对合理，按其平均售价8730元／平方米，46．76元／月／平的租金收入计算，其租售比为1：186．7，显示出该区域的房产价值空间较大；西岗区租售比为1：250．2；沙河口区租售比为1：284．1。

　　然而，值得关注的是，从5月份的最新市场情况看，甘井子区的房产平均售价为6643元／平方米，租金收入却仅为18．98元／月／平，该区域房产租售比达到了1：350，远远超过上述的“泡沫警戒线”。业内人士分析，考虑到该区域房价近期的上涨势头，其房价虚高的状况短时间内不会改变。

　　收益率低于4％不合理房产投资应关注租售比

　　记者采访获悉，目前，房产租售比不断攀升的现象不单单出现在大连，北京、深圳、上海等城市的租售比也接近或超过了国际公认的警戒线。

　　租售比是指每平方米使用面积的月租金，与每平方米建筑面积房价之间的比值，即月租和房价之比，这一比例表明房产投资泡沫的风险程度；目前，国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售价租金比一般界定为200：1至300：1。如果售价租金比超过300：1，则意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果低于200：1，表明该区的房产投资潜力相对较大，房产后市看好。

　　专业人士解释说，目前，售价租金比的合理范围，是根据资金的长期收益率确定的。其中，200：1至300：1的售租比，折算成长期投资的年收益率，大约是4％至6％，加上房价上涨本身形成的增值，这一租金收益率比较合理。但如果售租比高于300：1，则意味收益率低于4％，与其他理财渠道相比，房产投资就很不划算。

　　各区域价值差异大 高端租赁投资首选中山区

　　同时，在房价持续坚挺的情况下，5月份我市的房产租赁价格却不温不火。而且，从市内各区域的房产投资情况看，往往租赁越活跃的地方，售租比例则相应较低，而远离中心城区，地区配套设施并不成熟的地段或楼盘，其售租比就会偏高。

　　据介绍，目前租赁成交活跃区域以中山区和沙河口区为主，两个区域的报盘量各占35．3％和34．9％。表明目前租赁市场的需求以选择配套完善、交通发达的区域为首选。同时，在高端租赁市场中，中山区的租赁价格达到49．36元／平／月，是目前大连市区高端租赁价值最高的区域。

　　另外，5月份普通房产租赁价格上涨幅度较大，数据显示，中山区环比上涨5．4％，达到19．66元／平／月；西岗区环比上涨6．5％，达到16．82元／平／月；沙河口区环比上涨4％，达到17元／平／月；甘井子区环比上涨1．5％，达到12．98元／平／月。

　　业内人士表示，随着眼下租赁需求旺季的过去，以及受物价上涨等各方面因素影响，租赁市场高端、普通租赁结构变化明显，未来放量以高端产品为主，而普通租赁则放量不足，上述变化应引起房产投资人的关注。